KINNISVARAHALDUS

Spread the love

Eelmises peatükis lõpetati raudtee võlakirjade arutelu. Enne kui hakatakse arvestama kinnisvarahüpoteeke, mis on järgmine investeeringu vorm, võib olla hea ülevaade käesoleva raamatu esimeses peatükis esitatud üldpõhimõtetest, et lugejal oleks selgelt pidades silmas põhipunkte, millele peaks põhinema investeeringute väärtuse hinnang.

Kõigi investeeringute valimisel tuleb kaaluda viit põhipunkti. Need on: (1) põhimõtteline ja huvipakkuv turvalisus; (2) sissetuleku määr; 3) konverteeritavus sularahasse; (4) sisemise väärtuse hindamise väljavaade; (5) turuhinna stabiilsus.

Käesolevas peatükis vaadeldakse neid viit üldist tegurit, kus käsitletakse kinnisvarahüpoteeke kui investeeringute vormi, nii kohandatud erafondide vajadustele kui ka ettevõtte ülejäägiga.

Ameerika keskmine ärimees on nii tuttav kinnisvara hüpoteekidega, et üksikasju võib lühikeseks ajaks edasi lükata. Kinnisvara hüpoteek või võlakiri ja hüpoteek, nagu seda mõnikord nimetatakse, koosneb sisuliselt kahest osast, võlakirjadest või lubadusest tulevikus maksta teatavat rahasummat teatud perioodil intressiga ja hüpoteek või usaldusleping, mis kannab omandiõigust ja kinnisvara omandiõigust, tingimusel, et üleandmine on tühine, kui intressi makstakse regulaarselt ja võlakiri lunastatakse tähtaja lõppedes. Enne hüpoteeklaenu tagatiseks oleva raha ettevalmistamist tuleb kindlaks teha, kas vara omandiõigus kuulub juriidiliselt hüpoteegi tegija kätte; hüpoteegi jätkamise ajal on vaja tõendeid selle kohta, et maksud ja hinnakirjad makstakse korrapäraselt, ning paranenud vara puhul ka tulekahjude kindlustamiseks.

Kinnisvara hüpoteekide turvalisus, mis ühtib kõigi kohustuste ohutusega, sõltub laenu suurusest suurema tagatise marginaalist. Kinnisvara hüpoteegi puhul võib selle marginaali määrata ilma suuri raskusi. Ainult [53] on vajalik, et vara hindaks kinnisvara väärtuse ekspert hoolikalt. Kuid see ei tähenda, et hüpoteeklaen on näidanud, et tal on märkimisväärne omakapital, on see investeering täiesti ohutu, kui see ei vasta veel ühele suurele tähtsusele. Hüpoteek ei tohi ületada 50 protsenti panditud kinnisvara müügihinnast, kuid see peab olema halb investeering. See punkt tähendab tõsist vastuväidet kinnisvara hüpoteegidelt, mis mõnikord teatamise vältimiseks.

Hüpoteegi omanik on kinnisvara muutuva väärtuse osas ebasoodsas olukorras. Kui selle vara väärtus, millele ta hüpoteegi omab, suureneb, lisandväärtus suurendab laenu tagatisi, kuid ei lisata printsipaalile, mille ta on investeerinud, samas kui vara väärtus väheneb, ei ole mitte ainult tagatis proportsionaalselt väiksem, kuid kui väärtuse langus on suurepärane, on selle omanik sageli kohustatud vara üle võtma ja võib kaotada põhisumma. Teisisõnu ei saa ta kinnisvara väärtuse kasvust otsest kasu, vaid peab oma väärtuse languse ohu suuremat osa seisma. [54]

See ei ole nii investeeringute puhul, mida esindavad kaubeldavad väärtpaberid, mille suhtes kohaldatakse muutuvaid turusummasid. Näiteks kõik sellised väärtpaberid, raudtee võlakirjad toimivad samaväärselt vara väärtuse muutusega, mis neid tagab. Rahaturu tingimuste mõjude kõrval kajastuvad raudtee võlakirjad vara väärtuse suurenemisega ja vähenevad selle väärtuse vähenemisega. Hästi valitud võlakirjad suurenevad tavaliselt ajaga ja kõik sellised kasumid lähevad otse kasusaajale. Kinnisvara hüpoteeklaenude ebaõnnestumine reageerima sarnaselt vara väärtuse muutumisega paneb hüpoteegi omaniku väga ebasoodsasse olukorda.

Selle omaduse tõttu tuleks kinnisvara hüpoteeke osta ainult juhul, kui kinnisvaraturu üldised tingimused on selgelt soodsad. Hüpoteegi ostjal ei peaks olema piisavat kindlustusvaru konkreetses varaosas, mille eest ta raha laenub, kuid peaks ka olema veendunud, et üldised kinnisvara väärtused on suhteliselt madalad, et ei ole asjatut spekuleerimist, ja need tingimused eelistavad pigem ettemaksu [55] kui kinnisvarahindade langust.

Ükski kinnisvaraüksus ei allu kinnisvara väärtuse kiirematele muutustele. Pärast laiaulatuslikku ettemakset kinnisvara omandiõigusega võib hüpoteegi omanik piisavalt kaitsta, isegi kui tema hüpoteek moodustab vaid 60 protsenti panditud kinnisvara praegusest hinnatud väärtusest. Võib juhtuda, et 60-protsendine summa, mille ta laenuks on, on koguväärtus või mõni varasemast rohkem kui koguväärtus. Kui väärtuste kiire tõus ilmneb, võib see olla suuresti õigustatud kasvu ja arenguga

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.